Immobilier de prestige à Monaco : du mandat à la vigilance LCB-FT

À Monaco, une agence immobilière accompagne des transactions qui se comptent en millions d’euros, pour des clients souvent internationaux, parfois à travers des sociétés. Elle est aussi un maillon du dispositif de lutte contre le blanchiment, sous la supervision de l’AMSF. Fin 2025, l’Autorité a sanctionné deux agences. Leurs décisions, publiées sous forme anonymisée, parlent peu de soupçon : elles parlent de pièces échues, d’une société apparue le jour de la signature, de recherches faites mais non conservées. La vigilance se joue dans les gestes ordinaires du mandat, et c’est là qu’un outil peut aider, sans jamais décider à la place de l’agent.

Transactions

493ventes et reventes en 2025, pour 5,9 milliards d’euros

Revente

7,6millions d’euros : le prix moyen d’une revente en 2025

Location

10mille euros de loyer mensuel : le seuil à partir duquel la location entre dans le champ

Conservation

5ans au moins de conservation après la fin de la relation

Sources : IMSEE, Observatoire de l’immobilier 2025 ; AMSF, guide pratique n°1 « Agent immobilier » ; loi n°1.362, article 23.

La loi n°1.362 vise les professionnels régis par la loi n°1.252 pour leurs seules activités de transaction. Le guide pratique n°1 de l’AMSF, consacré aux agents immobiliers, en précise la portée. L’essentiel tient en six repères :

Les ventes

Achat, vente ou échange de biens, bâtis ou non, en nu ou meublé ; fonds de commerce, droit au bail, murs commerciaux ; parts sociales non négociables d’une société dont l’actif comprend un immeuble ou un fonds. Une vente est en général une opération occasionnelle.

Les locations

À partir de 10 000 € de loyer mensuel TTC, charges non comprises, saisonnières ou non. Une location est en général une relation d’affaires, qui appelle une vigilance constante pendant toute sa durée.

Le moment

Avant l’opération pour une vente, avant l’entrée en relation pour une location. Faute de pouvoir mener les diligences, l’agent ne peut ni établir la relation ni exécuter l’opération (article 7).

Les confrères

La banque et le notaire ont leurs propres obligations (notre article sur l’IA en banque privée décrit celles des banques) ; selon le guide, leur présence ne dispense pas l’agent des siennes.

La trace

Cinq ans de conservation : après la fin de la relation pour les pièces d’identification, après leur exécution pour les opérations (article 23). Le guide recommande d’y joindre la copie des recherches effectuées.

Chaque année

Un rapport d’activité à l’AMSF dans les trois mois suivant la clôture de l’exercice (article 33), le questionnaire annuel de l’Autorité, avant fin février, la formation du personnel (article 30) et une évaluation des risques de l’agence tenue à jour (article 3).

Le guide de l’AMSF répond par des cas de figure, que l’on peut lire comme un arbre :

1. L’opération entre-t-elle dans le champ de la loi ?

   Une vente, une cession de fonds ou de parts à actif immobilier : oui. Une location : à partir de 10 000 € de loyer mensuel.

   NonL’opération sort du champ de la loi n°1.362.

   OuiQuestion 2.

2. Représentez-vous les deux parties ?

   Le client est la partie que l’agent représente : l’acheteur, le vendeur, ou les deux ; en location, généralement le propriétaire et le locataire.

   OuiDiligences envers chacune des deux parties, puis question 3 pour chacune.

   NonDiligences envers la partie qui vous a mandaté ; l’agence de l’autre partie identifie la sienne. Question 3.

3. Le client est-il une société, un trust ou une fondation ?

   Une SCI venderesse, une société étrangère acquéreuse, une structure patrimoniale.

   OuiIdentifier l’entité, ses dirigeants et ses bénéficiaires effectifs, qui sont des personnes physiques. Question 4.

   NonIdentifier la personne, son mandataire le cas échéant, et la personne au profit de laquelle l’opération est faite. Question 4.

4. Un facteur de risque élevé apparaît-il ?

   Personne politiquement exposée, membre de sa famille ou proche ; entrée en relation à distance ; lien avec un État à haut risque ; opération complexe ou montant anormalement élevé.

   NonVigilance standard, ou simplifiée si le risque est faible et que l’analyse le justifie.

   OuiVigilance renforcée : pour une personne exposée, autorisation d’un membre de niveau élevé de la hiérarchie, origine du patrimoine et des fonds établie, contrôle renforcé et continu (article 17) ; à distance, copie de deux documents officiels avec photographie (article 13) ; pour un État à haut risque, les mesures prévues aux articles 14-1 et 14-2 ; pour une opération inhabituelle, examen particulier et rapport écrit (article 14).

Une précision du guide mérite d’être retenue : l’identification implique de connaître toutes les personnes physiques concernées par l’opération. Le guide signale d’ailleurs comme indice la présence d’un tiers non identifié, apporteur d’affaires ou proche du client, dont le comportement laisse penser qu’il est le bénéficiaire final.

Pour chacune des six étapes d’un mandat de vente ou de location : le point de vigilance tiré des textes et des décisions de l’AMSF, ce que l’IA peut préparer et ce qui reste à l’agent.

Les décisions de sanction de l’AMSF sont publiées sur son site. Deux d’entre elles, rendues le 18 novembre et le 22 décembre 2025, concernent des agences immobilières. La première vise une agence exploitée en nom personnel, surtout tournée vers la gestion locative : huit griefs, 18 000 euros. La seconde, une agence de transactions à l’équipe réduite et en forte croissance : quatre griefs, 50 000 euros. Leurs constats se recoupent :

1. L’identification incomplète

   Pièces d’identité échues, justificatifs de domicile absents, statuts d’une société étrangère manquants, bailleurs non identifiés dans deux dossiers de location, bénéficiaires effectifs insuffisamment documentés.

2. La société qui apparaît à la signature

   Une acquisition prévue au nom d’une personne physique a été réalisée par une personne morale ; l’agence ne l’a appris que le jour de la signature et a demandé les pièces le jour même.

3. L’origine des fonds sur une seule pièce

   Pour un locataire, une lettre de référence bancaire indiquant le bon fonctionnement du compte n’a pas suffi à étayer l’arrière-plan et l’origine des fonds.

4. La recherche faite, mais non gardée

   L’agence avait vérifié l’activité d’un client sur des sources publiques, sans conserver de copie de ses recherches. En contrôle, seul compte ce qui figure au dossier.

5. Le risque jamais évalué, la revue jamais faite

   Aucun niveau de risque attribué dans un cas ; dans l’autre, des revues périodiques prévues par les procédures internes selon le niveau de risque, mais introuvables dans les dossiers contrôlés.

6. Les personnes exposées, sans procédure ni outil

   Ni procédure pour les personnes politiquement exposées, ni procédure pour les contreparties liées à un État à haut risque dans un cas ; aucun outil de criblage dans l’autre.

Tirée des textes, du guide et de ces deux décisions, voici ce qu’un dossier de vente ou de location devrait contenir le jour où l’AMSF l’ouvre :

1. La qualification de la relation : opération occasionnelle ou relation d’affaires, et pourquoi.
2. L’identité de chaque client, par un document officiel en cours de validité comportant sa photographie, et son adresse.
3. Pour une société : statuts ou extrait de registre de moins de trois mois, dirigeants, bénéficiaires effectifs.
4. Le mandataire, s’il y en a un, et la personne au profit de laquelle l’opération est faite ; en cas de substitution avant la signature, l’identification de la nouvelle partie.
5. Le payeur et le moyen de paiement, rapprochés du client et de son profil.
6. L’arrière-plan socio-économique et l’origine des fonds, étayés par des documents, et pas seulement déclarés.
7. Le résultat du criblage (personnes exposées, sanctions, gel des fonds), daté, avec la copie de la recherche, et la date de la dernière vérification des listes de gel.
8. Le niveau de risque attribué, et sa justification en quelques lignes.
9. Les mesures renforcées appliquées le cas échéant : autorisation de la hiérarchie pour une personne exposée, rapport écrit pour une opération inhabituelle.
10. Pour une location : la date de la prochaine revue du dossier.
11. La trace de chaque décision : qui a validé, et quand.

L’IA rend trois services, sous le regard de l’agent ; le quatrième geste ne se délègue pas.

1. L’IALirestatuts, pièces d’identité, registres, en plusieurs langues et alphabets
2. L’IARapprocherun nom, un payeur, un montant, d’une étape du mandat à l’autre
3. L’IATracerchaque vérification, datée, avec sa source, dans le dossier
4. L’agentDéciderdu niveau de risque, de la suite, de la déclaration

Trois conditions en découlent. D’abord, les dossiers de vigilance contiennent des données personnelles parmi les plus sensibles qu’une agence détienne, que la loi n°1.565 encadre ; le lieu où l’outil choisi les héberge, ou depuis lequel on peut y accéder, compte comme pour tout autre outil (voir notre article sur les transferts de données hors de Monaco). Ensuite, chaque proposition d’un outil devrait renvoyer à sa source, pour être vérifiée d’un coup d’œil. Enfin, rien ne part vers un client, un confrère ou l’AMSF sans la validation d’une personne habilitée.

Selon le guide de l’AMSF, les procédures internes doivent permettre aux équipes d’appliquer concrètement chaque mesure. Un outil n’a d’intérêt que s’il les rend praticables, mandat après mandat.

Dans une transaction de plusieurs millions d’euros, le client attend de son agent qu’il connaisse le marché, le bien et les parties. Les décisions de 2025 le rappellent : en contrôle, une connaissance du client qui n’est pas documentée ne compte pas. La documentation est faite de pièces à jour, de recherches conservées et de décisions tracées : un travail de mise en ordre qu’un outil peut préparer, pour laisser à l’agent le temps de la visite et de la négociation.

Et si le dossier de vigilance, tenu à jour dès le mandat, devenait aussi l’un des arguments de l’agence auprès des vendeurs qui lui confient un bien en toute discrétion ?